Blog

Kenapa Pajak Warisan Rumah Penting Dibahas? Banyak orang mengira warisan rumah tinggal diterima begitu saja tanpa biaya tambahan. Faktanya, ada pajak dan biaya yang harus dipahami saat mengurus balik nama rumah dari pewaris (orang tua) ke ahli waris (anak/keluarga).

Kalau nggak tahu aturan mainnya, bisa bikin proses warisan ribet bahkan memicu konflik keluarga. Jadi, lebih baik kita bahas tuntas sekarang.

Pajak Warisan Rumah Menurut Hukum Indonesia

Secara aturan, warisan tidak dikenakan pajak penghasilan (PPh). Tapi, ketika warisan berupa rumah atau tanah mau dibalik nama, ada biaya lain yang muncul, seperti:

1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

    Dasarnya: UU No. 20 Tahun 2000.

    Besarnya: 5% × (NJOP – NPOPTKP).

    NJOP = Nilai Jual Objek Pajak.

NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (tiap daerah berbeda, rata-rata Rp300 juta).

   Contoh:

Kalau NJOP rumah Rp1 Miliar, dikurangi NPOPTKP Rp300 juta = Rp700 juta. Maka BPHTB = 5% × Rp700 juta = Rp35 juta.

2. PPh Final

    Sebenarnya tidak dikenakan untuk warisan, tapi muncul jika rumah tersebut dijual oleh ahli waris.

3. Biaya Notaris & Balik Nama Sertifikat

    Ini bukan pajak, tapi biaya jasa yang wajib dibayar untuk mengurus administrasi.

Perbedaan Hibah vs Warisan

Banyak yang bingung antara hibah dan warisan.

Hibah: rumah diberikan saat orang tua masih hidup → tetap kena BPHTB, tapi ada pengecualian jika hibah untuk keluarga inti.

Warisan: rumah baru berpindah setelah pewaris meninggal → dikenakan BPHTB saat balik nama.

Jadi, strategi keluarga bisa dipikirkan sejak dini: hibah atau warisan, mana yang lebih efisien secara pajak.

Risiko Jika Pajak Warisan Tidak Diurus

• Rumah tidak bisa dijual karena sertifikat masih atas nama pewaris.
• Potensi konflik antar ahli waris.
• Bisa kena denda keterlambatan bayar BPHTB.

Makanya, pengurusan warisan jangan ditunda terlalu lama.

Langkah-Langkah Mengurus Pajak Warisan Rumah

1. Siapkan dokumen: KTP, KK, akta kematian pewaris, sertifikat rumah, SPPT PBB, surat keterangan waris.
2. Ajukan balik nama ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau notaris.
3. Bayar BPHTB sesuai ketentuan daerah.
4. Urus PBB tahunan agar tidak ada tunggakan.
5. Update dokumen lain (misalnya IMB atau sertifikat tanah jika ada).

Tips Menghemat & Mempermudah Urusan Pajak Warisan

1. Diskusikan sejak dini dalam keluarga, jangan tunggu setelah ada konflik.
2. Pertimbangkan hibah semasa hidup jika ingin lebih sederhana.
3. Gunakan jasa notaris/PPAT untuk menghindari kesalahan prosedur.
4. Cek aturan daerah, karena NPOPTKP tiap kota bisa berbeda.
5. Siapkan dana cadangan karena biaya bisa lumayan besar.

Perspektif Anak Muda: Kenapa Harus Peduli?

Buat Gen Z dan milenial, urusan warisan rumah mungkin terasa jauh. Tapi kenyataannya:

• Banyak keluarga Indonesia masih mengandalkan rumah sebagai aset utama.
• Jika tidak paham aturan, generasi penerus bisa terbebani pajak dan biaya administrasi.
• Dengan literasi keuangan sejak dini, kamu bisa bantu keluarga menyiapkan strategi (misalnya menabung untuk biaya BPHTB atau memilih hibah).

Pajak warisan rumah memang tidak langsung berupa pajak penghasilan, tapi tetap ada biaya besar seperti BPHTB saat balik nama. Kalau tidak diurus, rumah bisa terhambat penggunaannya bahkan memicu konflik keluarga. Bagi generasi muda, memahami aturan ini penting sebagai bagian dari literasi finansial dan perencanaan aset keluarga. Ingat, rumah bukan hanya tempat tinggal, tapi juga aset bernilai tinggi yang butuh pengelolaan serius.